Erwerber kann wegen Schriftformverstoßes kündigen – Trotz Information durch den Mieter
Der Erwerber einer Mietsache kann den Mietvertrag gemäß § 550 BGB kündigen, wenn ein Schriftformverstoß vorliegt, selbst wenn der Mieter ihn vor dem Erwerb auf den Formfehler hingewiesen hat.
OLG Celle, Beschluss vom 06.01.2017, Az.: 2 U 191/16
Im Mietvertrag hatten die Parteien vereinbart, dass der Mietvertrag bis zum Jahr 2021 befristet geschlossen werden sollte. Der Mietzins sollte 2.900 € betragen. Mündlich verabredeten die Parteien zudem schon bei Vertragsschluss, dass sich die Miete nach einem Jahr auf 1.900 € ermäßigen sollte. Im weiteren Verlauf wurde die Mietsache an einen Dritten veräußert. Dem Erwerber wurde bereits im Vorfeld vom Mieter mitgeteilt, dass eine mündliche Abrede hinsichtlich des Mietpreises bestand. Nach dem Erwerb kündigte der Erwerber sodann den Mietvertrag. Der Mieter wollte die Mietsache jedoch nicht räumen.
Das OLG Celle hat entscheiden, dass die Kündigung durch den Erwerber wirksam war. Gemäß § 550 BGB bedürfen Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr befristet geschlossen werden, der Schriftform gemäß § 126 BGB. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich die Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (vgl. BGH NJW 2014, 1087, 1089; BGH NJW 2010, 1518). Entsprechend unterliegt auch die Vereinbarung des Mietpreises – außer in wenigen Ausnahmen – dem Schriftformerfordernis (vgl. BGH NJW 2016, 311, 313). Ist die Schriftform dagegen nicht gewahrt gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte geschlossen und kann frühestens zum Ende des ersten Jahres gekündigt werden. So liegt der Fall auch hier. Durch die mündliche Abrede über den Mietpreis war das Schriftformerfordernis nicht gewahrt. Daher konnte der Erwerber frühestens nach Ablauf des ersten Jahres den Mietvertrag kündigen.
Das Recht zur Kündigung nach § 550 BGB wäre jedoch dann ausgeschlossen, wenn der Erwerber sich nach den Regeln von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf den Formmangel berufen dürfte. Dies kann aber nur ausnahmsweise angenommen werden, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde. Hier hat das OLG Celle entschieden, dass sich der Erwerber auf den Formmangel berufen darf. Ein Ausschluss käme dagegen nur in Betracht, wenn sowohl der vorherige Vermieter, als auch der Mieter den Erwerber über die mündliche Vereinbarung informiert hätten. Die Erklärung des Mieters allein müsse der Erwerbe von Rechts wegen nicht beachten. Auch eine Nachforschungspflicht des Erwerbers hat das OLG Celle verneint.
Fazit
Um einen ähnlichen Streit zu vermeiden, sollten alle wesentlichen Abreden eines befristeten Mietvertrages schriftlich festgehalten werden. So wird nicht nur die gesetzlich vorgeschriebene Form des § 550 BGB gewahrt, die Parteien haben zudem noch die Möglichkeit die daraus entstandene Urkunde zu Beweiszwecken vorzulegen. Es lohnt sich also, den geringen Mehraufwand in Kauf zu nehmen.