Widerruf der Untervermietungserlaubnis nach 15 Jahren
Die Erlaubnis zur Untervermietung kann vom Vermieter widerrufen werden, wenn ein vertraglicher Vorbehalt besteht oder ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund kann darin liegen, dass ein Mieter über einen Zeitraum von 15 Jahren eine Wohnung untervermietet und keine Absicht zeigt, die Wohnung selbst wieder bewohnen zu wollen.
Landgericht Berlin, Urteil vom 22.03.2017, Az.: 65 S 285/16
Das Landgericht Berlin hatte die Frage zu beantworten, ob eine vermieterseitige Kündigung wegen fortgesetzter Untervermietung, trotz Widerruf der Erlaubnis, begründet war. Der Mieter hatte über einen Zeitraum von 15 Jahren die Wohnung an einen Dritten untervermietet. Er selbst hatte jedoch kein Interesse gezeigt die Wohnung selbst wieder nutzen zu wollen und auch keinen Wiedereinzugszeitpunkt genannt. Der Vermieter widerrief die Erlaubnis zur Untervermietung und kündigte schließlich das Mietverhältnis.
Die Kündigung war nach der Entscheidung des Landgerichts wirksam. Der Mieter und auch der Untermieter mussten die Wohnung räumen. Der Vermieter war berechtigt die Erlaubnis zur Untervermietung zu widerrufen und wegen Verstoßes gegen das Verbot der Untervermietung zu kündigen.
Dem Mieter wurde zwar ursprünglich das Recht zur unbefristeten Untervermietung vertraglich eingeräumt, der Vermieter kann diese Erlaubnis jedoch widerrufen, wenn er sich einen Widerruf entweder vertraglich vorbehalten hat oder ein wichtiger Grund vorliegt. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist grundsätzlich durch eine Abwägung der betroffenen Rechte zu ermitteln. Gegenüber stehen sich hier das Recht des Vermieters am Erhalt seiner Verfügungsgewalt über sein Eigentum und das Nutzungsrecht des Mieters. Nach dem Urteil des Landgerichts ergibt die Auslegung des Mietvertrages, dass trotz der wörtlich „unbeschränkten“ Untervermietungserlaubnis der Mieter nicht davon ausgehen darf, eine zeitlich gänzlich unbeschränkte Erlaubnis zur Untervermietung erhalten zu haben. Vielmehr sei die Erlaubnis auf ein für den Vermieter zumutbares Maß begrenzt. Der Umfang der erteilten Erlaubnis wäre jedenfalls nach 15 Jahren ununterbrochener Untervermietung und ohne Rückkehrperspektive seitens des ursprünglichen Mieters überschritten.
Wird eine Wohnung trotz des Widerrufs der Erlaubnis und erfolgter Abmahnung untervermietet, stellt dies einen nicht unerheblichen Verstoß des Mieters gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag dar (BGH Urteil vom 02.02.2011 –VIII ZR 74/10) und kann den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Im Falle der Kündigung verliert auch der Untermieter sein Recht in der Wohnung zu bleiben. Auch er hat dann kein Recht zum Besitz mehr.
Unser Tipp: Hat der Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung wirksam widerrufen, ist der Mieter verpflichtet, das Untermietverhältnis zeitnah zu beenden (BGH Urteil 04.12.2013 – VIII ZR 5/13). Tut der Mieter das nicht, muss er im schlimmsten Fall mit einer Kündigung rechnen. Daher ist die frühzeitige Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe bei Zweifeln über die Wirksamkeit eines Widerrufes zur Untervermietung besonders sinnvoll. Etwaige Nachteile können so vermieden werden.