Betriebskostenabrechnung: Ausnahmen bestätigen die Regel

4. Juni 2014 0 Kommentare Mieterhöhung

BGH, Urteil vom 02.04.2014, VIII ZR 201/13; Landgericht Köln, Urteil vom 21.06.2013, 10 S 1/13; Amtsgericht Köln, Urteil vom 23.11.2012, 221 C 107/12

Der Bundesgerichtshof hat wiederum zur formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung Stellung genommen. Insgesamt sind die formellen Anforderungen vom Bundesgerichtshof in einer Reihe von Entscheidungen immer weiter konkretisiert worden, sie sind bei weitem nicht mehr so hoch, wie noch vor wenigen Jahren.

Grundsätzlich: Eine Betriebskostenabrechnung ist formell wirksam, wenn in ihr die Einnahmen und Ausgaben geordnet enthalten sind und folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • eine Zusammenstellung der Gesamtkosten für jede Betriebskostenart
  • die Angaben und Erläuterungen der zugrundeliegenden Verteilerschlüssel
  • die Berechnung der Anteile des Mieters
  • der Abzug der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen

Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch nicht geschulter Mieter muss überprüfen können, welche Leistungen der Vermieter berücksichtigt hat.

Grundsätzlich dürfen auch nur die Kosten aufgelistet werden, die tatsächlich im genannten Abrechnungszeitraum angefallen sind. Eine Ausnahme hat nun der BGH klargestellt: Sollte (wie bei Versorgern oft möglich) eine Abrechnung über verschiedene Abrechnungszeiträume hinaus vorgelegt werden, reicht es für die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung aus, wenn der Energieversorger fiktive Abrechnungen für den jeweiligen Abrechnungszeitraum erstellt, die auf der Ablesung eines Hausmeisters beruhen. Eine Offenlegung der rechnerischen Zwischenschritte ist nicht erforderlich. Die tatsächlichen Gesamtkosten ergäben sich aus den jahresübergreifenden Abrechnungen des Versorgers.