Die Drohung mit Totschlag führt zur fristlosen Kündigung

14. Dezember 2017 0 Kommentare Mietrecht

Stört ein Mieter erheblich den Hausfrieden, indem er Bewohner des Hauses, den Vermieter oder andere Personen ohne Anlass mit vielfältigen Schimpfworten beleidigt und schließlich sogar einer Mitmieterin androht sie totzuschlagen, dann ist der Vermieter berechtigt, eine fristlose Kündigung auszusprechen.

Amtsgericht Lichtenberg, Urteil vom 21.10.2016, Az.: 10 C 103/15

Ein Mieter fiel regelmäßig dadurch auf, dass er andere Bewohner des Hauses, aber auch den Hausmeister und den Vermieter, mit Schimpfwörtern und einschüchternden sowie beleidigenden Aussagen belästigte. Zum Repertoire des Mieters gehörten unter anderem die Ausdrücke „Pisser“, „Spast“ oder „Penner“. Als der Mieter jedoch auch noch Drohungen gegenüber einigen Hausbewohnern aussprach und einer Mieterin sogar drohte, sie „totzuschlagen“, sprach der Vermieter eine verhaltensbedingte fristlose Kündigung aus. Die daraufhin eingereichte Räumungsklage hatte Erfolg. Der Mieter muss ausziehen.

Das Amtsgericht hat entschieden, dass dem Vermieter ein Anspruch auf Räumung zusteht. Aus den besonderen Gründen des Einzelfalles war unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt. Die Handlungen des Mieters erfüllten die Straftatbestände der Bedrohung (§ 241 StGB) und Beleidigung (§ 185 StGB) und stellten zugleich schwerwiegende Vertragsverletzungen aus dem Mietvertrag dar. Die Äußerungen des Mieters überschritten zudem die Häufigkeit und Intensität des für den Vermieter zumutbaren Maßes. Dies gilt, obwohl das Gericht hierbei zugunsten des Mieters berücksichtigt hatte, dass in Berlin zuweilen ein rauerer Umgangston herrsche. Ferner waren die Äußerungen des Mieters nicht die Folge einer Provokation, sondern erfolgten ohne erkennbaren Anlass.

Unser Tipp: Der Fall zeigt, dass Beleidigungen und Drohungen durchaus geeignet sind, um eine fristlose Kündigung aussprechen zu können. Dies gilt selbst für Wohnraum. Allerdings hat das Amtsgericht auch klargestellt, dass auch hier eine Einzelfallprüfung erforderlich ist. Um sicher zu gehen, dass Ihre Rechte gut vertreten werden, sollten Sie sich – ob als Mieter oder Vermieter – an einen Rechtsanwalt wenden. Für den Vermieter lohnt sich meist auch schon eine anwaltliche Beratung vor der Erklärung der Kündigung!

Urteile in diesem Zusammenhang

  • Landgericht Köln WM 1993, 349: Momentane und vereinzelt gebliebene Unbeherrschtheiten rechtfertigen nicht ohne weiteres eine fristlose Kündigung.
  • Amtsgericht Charlottenburg IMR 2015, 277: Beleidigungen am unteren Spektrum denkbarer Beleidigungen, hier „faul“ und „talentfreie Abrissbirne“ berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung.