Eigenbedarfskündigung bei Mischmietverhältnis

10. November 2015 0 Kommentare Kündigung und Eigenbedarf

Bei einem Mischmietverhältnis, bei dem der Mieter die Räume überwiegend zum Wohnen, teilweise aber auch gewerblich nutzt, muss sich der geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters nur auf die Wohnräume beziehen.

BGH, Urteil vom 1.7.2015 – VIII ZR 14/15; LG München II, Urteil vom 23.12.2014 – 12 S 2645/14; AG Starnberg, Urteil vom 08.05.2014 – 1 C 124/14

Der Mieter nutzte das von ihm angemietete Bauernhaus mit Nebenräumen teils zu Wohnzwecken und teils gewerblich für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung. Dieses Mietverhältnis kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarfs, da er seiner 28-jährigen Tochter und der 7-jährigen Enkelin eine eigene Wohnung zur Verfügung stellen wollte.

Auf ein solches Mischmietverhältnis findet, wenn sich der Schwerpunkt der Nutzung auf Wohnzwecke bezieht, das Wohnraummietrecht Anwendung. Es ist demnach nur nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar. Im Gegensatz zum Gewerbemietrecht, bei dem die Räume ohne Angabe von Gründen gekündigt werden kann, muss für die Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Nach der Entscheidung des BGH bedeutet dies aber bei Mischmietverhältnissen nicht, dass das erforderliche berechtigte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses sich auch auf die gewerblich genutzten Räumlichkeiten beziehen muss.

Will der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, so muss sich der Eigenbedarf vielmehr nur auf die Wohnräume beziehen. Andernfalls wäre eine Kündigung wegen Eigenbedarfs praktisch ausgeschlossen, weil der Vermieter immer auch eine sinnvolle gewerbliche Nachnutzung durch die Nachmieter geltend machen müsste. Aus diesem Grund sieht der BGH keinen Anlass für eine Ausdehnung des bei Wohnraum geltenden hohen Schutzniveaus auf die nicht vergleichbar schutzwürdigen Teile des Mietverhältnisses.