Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, vor dem Auszug anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen zu übernehmen, je nachdem, wie lange die letzte Renovierung zurückliegt, ist unwirksam (sog. Quotenklausel)

11. Juni 2015 0 Kommentare Mietrecht

BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13; LG Hannover, Urteil vom 10.07.2013, 12 S 9/13; AG Hannover, Urteil vom 03.01.2013, 510 C 12173/11

Der Mietvertrag sah vor, dass Schönheitsreparaturen „im Allgemeinen“ nach bestimmten Zeitabständen durchzuführen seien. Eine solche Klausel ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung wirksam, da sie keine festen Fristen vorgibt, sondern nur als Orientierungshilfe für den Mieter dient. Weiter beinhaltete die Klausel beim Auszug des Mieters die anteilige Abgeltung von Schönheitsreparaturen. Wenn beispielsweise das Bad alle drei Jahre zu renovieren ist und der Mietvertrag bereits nach zwei Jahren endet, dann hätte der Mieter die „zu erwartenden Kosten“ anteilig an den Vermieter zu zahlen, da der Mietvertrag vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen endete.

In der Klausel waren die genauen Quoten für die Abgeltung geregelt. Auch wenn diese Vorgaben nur „im Allgemeinen“ galten, bleibt diese Regelung unwirksam. Der Grund dafür ist, dass der Mieter nicht vorhersehen kann, welche Kosten auf ihn zukommen. Bei Vertragsschluss ist das Ende des Mietverhältnisses in der Regel noch nicht bekannt, sodass der Mieter weder den künftigen Abnutzungsgrad der Wohnung bei seinem Auszug kennt, noch erkennbar für ihn ist, wann voraussichtlich der Renovierungsbedarf eintreten wird. Der Mieter müsste beim Einzug diese zukünftigen, hypothetischen und fiktiven Ereignisse einschätzen und genau das benachteiligt ihn unangemessen. Daher sind die Quotenklauseln in Mietverträgen unwirksam.

Als Vermieter sollten Sie daher in jedem Fall Abstand von derartigen Quotenklauseln nehmen. Anders als bei Schönheitsreparaturklauseln ändert hier nämlich auch der Zusatz „im Allgemeinen“/ „üblicherweise“ / „in der Regel“ o.ä. nichts an der Unwirksamkeit.