Keine Besichtigung trotz Mängelanzeige = Kündigung!
Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist dem Vermieter unzumutbar, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum zahlreiche angebliche Mängel rügt, der Hausverwaltung und dem beauftragten Rechtsanwalt jedoch die Besichtigung trotz Abmahnung hartnäckig verweigert.
Amtsgericht Pankow/Weißensee, Urteil vom 08. Dezember 2016, Az.: 3 C 190/16
Die streitgegenständliche Wohnung war für den Zeitraum von August 2014 bis Juli 2017 an die Beklagten vermietet. Diese machten im Laufe der Mietzeit regelmäßig angebliche Mietmängel an der Wohnung und am Garten geltend. Eine Besichtigung der Wohnung durch die Hausverwaltung wurde von den beklagten Mietern jedoch abgelehnt. Eine Mängelbeseitigung konnte daher nicht erfolgen. Die Beklagten beauftragten ferner einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung ihrer Ansprüche und dem Widerspruch gegen eine Betriebskostenabrechnung. Die Beklagten machten eine Mietminderung wegen angeblicher Mängel in Höhe von 54% geltend.
Bei weiteren Gelegenheiten zur Besichtigung der Wohnung wurde der Zutritt abermals verweigert. Die Vermieter forderten die Mieter daraufhin – verbunden mit einer Abmahnung – letztmalig auf, eine Besichtigung der Wohnung zwecks Mängelbesichtigung zu ermöglichen. Als die beklagten Mieter dem nicht nachkamen, erklärten die Kläger die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Das Amtsgericht Pankow/Weißensee hat entscheiden, dass die Kläger berechtigt waren, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 und 2, Abs. 3 S. 1 BGB ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen, wenn schwerwiegende schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machten.
Hier liegen die schwerwiegenden Pflichtverletzungen darin, dass die Mieter den Beauftragten der Vermieter das Betreten der Wohnung gänzlich nicht gestattet haben. Zwar unterliegt die Wohnung einem besonders hohen Schutz, so dass dem Vermieter nicht zu jeder Zeit ein Betreten gestattet werden muss; in besonderen Fällen muss aber ein Zugang gewährt werden. Ein solcher Fall liegt insbesondere vor, wenn Mietmängel durch die Mieter mitgeteilt werden und der Vermieter, auch unter Hinzuziehung von geeignetem Personal, den Schaden in Augenschein nehmen und beseitigen möchte. Dieses Recht ist gerade dann von Bedeutung, wenn die Mieter eine Mietminderung geltend machen, da in diesem Fall eine schnelle Mängelbeseitigung für den Vermieter von besonderem Interesse ist, aber auch zugunsten der Mieter schnellstmöglich der vertragsgemäße Zustand wieder hergestellt werden soll. Auch eine detaillierte Beschreibung oder Fotoaufnahmen durch die Mieter können eine Besichtigung nicht ersetzen. Auch haben die Mieter keinen Anspruch darauf, nur mit den Vermietern persönlich sprechen zu können. Den Vermietern steht das Recht zu, sich jederzeit geeignete Unterstützung durch Hausverwaltungen oder Rechtsanwälte einzuholen.
Nachdem sich die Mieter jedoch, auch auf die Aufforderungen und die Abmahnung des Rechtsanwaltes der Vermieter, nicht bereit erklärten, diesen oder einen anderen Beauftragten der Vermieter in die Wohnung einzulassen, sah das Amtsgericht das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien als so zerrüttet an, dass den Vermietern angesichts der dauerhaften Pflichtverletzungen ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar geworden ist. Mithin konnten die Vermieter nach der erfolgten Kündigung auch die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen.