Mietrückstand und Minderung
Bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist die zwischen der Berechnung des tatsächlichen Zahlungsrückstande und des für die Kündigung notwendigen Rückstands zu unterscheiden.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017, Az.: VIII ZR 193-16
Vorinstanzen: AG Nauen, Urteil vom 30.12.2015, Az.: 16 C 17/15 – LG Potsdam, Urteil vom 03.08.2016, Az.: 4 S 4/16
Der Bundesgerichtshof hatte zu klären, ob sich eine Kündigung eines Vermieters wegen Zahlungsverzuges wirksam war. Das hier aufgeworfene Problem ist insbesondere in den Fällen einer Mietminderung oder eines Zurückbehaltungsrechts von Bedeutung. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn sich der Mieter mit der Zahlung der Miete in einem kündigungsrelevanten Mietrückstand befindet. Für die Bewertung, ob ein solcher Kündigungsgrund vorliegt, sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zwei Faktoren maßgebend:
1. Die Höhe des kündigungsrelevanten Mietrückstands
Hat der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete insgesamt oder teilweise nicht gezahlt, muss der Zahlungsrückstand aus diesen beiden Monaten die Höhe einer vereinbarten Monatsmiete übersteigen.
Hat der Mieter dagegen zu mehreren Terminen nicht gezahlt, und übersteigt der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Höhe einer Monatsmiete nicht, besteht ein Kündigungsgrund nur, wenn der Mieter mit einem Betrag im Rückstand ist, der insgesamt der Höhe von mindestens zwei Monatsmieten entspricht.
Maßgeblich ist diese Berechnung die im Mietvertrag vereinbarte Monatsmiete. Etwaige Mietminderungen für behebbare Mängel dürfen bei der Berechnung nicht berücksichtigt werden. Ergebnis: immer die volle Miete ist hier relevant!
2. Die Höhe des tatsächlichen Mietrückstands
Für diese Berechnung kommt es auf die tatsächlich vom Mieter geschuldete Miete, also der vereinbarten Miete abzüglich einer etwaigen Mietminderung, an. Der Rückstand der Miete berechnet sich also aus der Differenz der zu zahlenden (ggf. geminderten) Miete und den erbrachten Zahlungen durch den Mieter. Ergebnis: immer die geminderte Miete ist hier relevant!
Entspricht dann der tatsächliche Mietrückstand mindestens einem der oben genannten Fälle eines kündigungsrelevanten Mietrückstands, liegt ein Kündigungsgrund vor.
Fazit
Die hier vom Bundesgerichtshof angewendete Berechnung führt dazu, dass ein Mieter, der berechtigterweise die Miete gemindert hat, nicht so schnell in einen kündigungsrelevanten Zahlungsverzug geraten kann. Bislang wurde diese Berechnungsweise vom Bundesgerichtshof aber nur bezogen auf behebbare Mängel angewendet. Ob eine Anwendung auch auf Fälle dauerhafter Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels anzuwenden ist, bleibt auch nach dieser Entscheidung offen.