Umdeutung eines unwirksamen Zeitmietvertrags in einen beiderseitigen Kündigungsverzicht

4. Juni 2014 0 Kommentare Kündigung und Eigenbedarf

BGH, Urteil vom 11.12.2013, VIII ZR 235/12; Landgericht Memmingen, Urteil vom 18.07.2012, 12 S 430/12; Amtsgericht Neu-Ulm, Urteil vom 15.02.2012, 8 C 1540/10

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein unwirksamer Mietvertrag auf Zeit unter bestimmten Umständen in einen beiderseitigen Kündigungsverzicht für die Zeit der Befristung umgedeutet werden kann.

Nach § 575 Abs. 1 BGB kann nur dann ein Zeitmietvertrag abgeschlossen werden, wenn der Vermieter nach der Mietzeit entweder

  • die Räume als Wohnung für sich oder seine Familie nutzen,
  • die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder erheblich verändern oder
  • die Räume an einen zur Dienstleistung verpflichteten vermieten will.

Zusätzlich ist in allen drei Fällen Voraussetzung, dass der Vermieter dem Mieter den Grund für die Befristung des Mietvertrages schriftlich bei Abschluss des Mietvertrags mitteilt. Wenn das nicht erfolgt ist, dann gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Wenn also die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 BGB von den Parteien nicht eingehalten wurden, dann ist der Zeitbeschränkung im Mietvertrag unwirksam, mit der Folge dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt – grundsätzlich würden dann auch die normalen Kündigungsfristen gelten.

Das hat der BGH aber nun anders gesehen: Die Unwirksamkeit der Befristung führt vielmehr dazu, dass eine Vertragslücke entstanden ist, weil die Vertragsparteien ja tatsächlich etwas regeln wollten. Diese Vertragslücke muss durch Auslegung geschlossen werden. Es ist also zu fragen, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie von der Unwirksamkeit der Befristung gewusst hätten. Der Wille der Vertragsparteien wird also in den Vordergrund gestellt. Der BGH kam zum Ergebnis, dass die Mietvertragsparteien dann wenigstens einen Kündigungsausschluss für die Zeit der Befristung vereinbart hätten.

Die zeitliche Befristung ist unwirksam, weshalb der Vertrag als unbefristet gilt; ausgeschlossen ist für den vereinbarten Zeitraum aber die beiderseitige Kündigung.

Unabhängig davon kann aber – wie immer – aus wichtigem Grund von beiden Parteien fristlos gekündigt werden.