Vereinbarung über Betriebskosten

4. Juni 2014 0 Kommentare Gewerbemietrecht

Kammergericht, Urteil vom 17.04.2014, 8 U 197/13; Landgericht Berlin, Urteil vom 21.11.2013, 12 O 166/13 (nicht rechtskräftig)

Die Betriebskostenabrechnung im Gewerberaummietvertrag unterliegt bei Weitem nicht den Anforderungen, denen sie im Wohnungsmietrecht unterliegt; einer der wichtigsten Abweichungen: die Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach § 556 BGB muss nicht eingehalten werden.

Nun hat das Kammergericht entschieden, dass der Gewerbemieter trotz jahrelanger Übung nicht auf einmal die Nachzahlung verweigern darf, weil er die Abrechnung nun für nicht formell wirksam hält. Auch wenn im Mietvertrag eine nicht ganz eindeutige Regelung über die Verteilung der Betriebskosten vereinbart sein sollte, kann sich die Konkretisierung der Vereinbarung auch aus dem folgenden Schriftverkehr ergeben. Wenn der Mieter die im Schriftverkehr vereinbarten Punkte durch jahrelange Leistung (hier 11 Jahre) auf die Nachzahlungsforderungen bestätigt, so kann er sich nicht auf eine formelle Unwirksamkeit berufen, da tatsächlich eine wirksame Vereinbarung geschlossen wurde. Die Abrechnung hatte sich auch nicht bei den Abrechnungspositionen geändert.

Grundsätzlich ist zwar auch im Gewerberaummietrecht eine inhaltlich bestimmte und eindeutige Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten zwingend erforderlich (so auch der BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 158/01). Wenn Vermieter und Mieter diese Konkretisierung durch Briefverkehr und Abrechnung über viele Jahre vollzogen haben, ist dadurch eine wirksame Vereinbarung entstanden; beide Parteien müssen sich daran halten.