Wann und an wen darf ich meine Wohnung untervermieten?
Es gibt verschiedene Gründe, aus denen eine Untervermietung der eigenen Mietwohnung in Betracht kommen kann. In der Regel wird ein Untermieter in die Wohnung aufgenommen, wenn dort genug Platz vorhanden ist und man sich die Mietkosten teilen möchte. Zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter wird ein eigenständiger Mietvertrag geschlossen. Der Untermieter steht zu dem Vermieter der Wohnung grundsätzlich nicht in einem direkten Vertragsverhältnis. Jedoch gibt es auch bei der Untervermietung einer Wohnung einige wichtige Aspekte zu beachten. Denn eine unzulässige oder nicht genehmigte Untervermietung kann den Vermieter unter Umständen zur Kündigung und Räumung der Wohnung berechtigen.
Zustimmung des Vermieters erforderlich
Zunächst ist zu beachten, dass der Hauptmieter, schon nach den allgemeinen Vorschriften für eine Weitervermietung die Erlaubnis des Vermieters benötigt (§ 540 Abs. 1 BGB). Hat der Hauptmieter jedoch ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der Wohnung, kann er vom Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verlangen (§ 553 Abs. 1 BGB). Dieses Interesse muss über den bloßen Wunsch hinausgehen, eine andere Person in die Wohnung aufzunehmen. Ein wichtiger Grund für die Untervermietung kann zum Beispiel ein mehrjähriger beruflicher Auslandsaufenthalt des Hauptmieters sein.
Hat der Hauptmieter jedoch seinen Lebensmittelpunkt verlegt und will auch nicht dauerhaft in die Wohnung zurückkehren, sondern sich diese nur „zur Sicherheit“ vorhalten, besteht regelmäßig kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Vielmehr muss der Hauptmieter auch im Gewahrsam der Wohnung bleiben, auch wenn es sich nur einen Teil der Wohnung handelt. Ausreichend ist zum Beispiel, wenn der Hauptmieter weiterhin ein Bett in der Wohnung hat und die Schlüssel behält.
Der Hauptmieter kann nicht verlangen, dass ihm eine generelle Zustimmung zur allgemeinen Untervermietung erteilt wird. Vielmehr muss er die Person des gewünschten Untermieters konkret bezeichnen und den Vermieter um dessen Zustimmung im Einzelfall bitten. Nur dadurch kann auch der Vermieter prüfen, ob ihm die Zustimmung zur Untervermietung zumutbar ist oder ob gewichtige Gründe dagegen sprechen, etwa weil konkret zu befürchten ist, dass der potenzielle Untermieter den Hausfrieden stören wird.
Grenzfälle bei der Untervermietung
Kein Fall der Untervermietung ist in der Regel anzunehmen, wenn der Hauptmieter einem nahen Angehörigen oder einem Besucher den Aufenthalt in der Wohnung gestattet. So darf ein Ehegatte ohne Zustimmung des Vermieters in der gemeinsamen Ehewohnung wohnen, selbst wenn er nicht der Mieter ist. Ebenso dürfen Kinder des Mieters ohne Zustimmung des Vermieters mit in der Wohnung wohnen, auch wenn sie irgendwann volljährig werden. Sofern genug Platz in der Wohnung vorhanden ist, darf der Mieter grundsätzlich auch volljährige Kinder aufnehmen, wenn sie zuvor bereits ausgezogen waren.
Jedoch darf der Mieter nicht aus der Wohnung ausziehen und ohne Zustimmung des Vermieters die Wohnung seinen erwachsenen Kindern dauerhaft überlassen. Dies kann den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Im Einzelfall kann aber auch die Aufnahme der Eltern des Mieters in die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters erfolgen; unter Umständen gilt dies auch für die Aufnahme von Geschwistern. Dabei sind stets die Umstände des konkreten Einzelfalls zu berücksichtigen. In keinem Fall darf die Wohnung durch die Aufnahme weiterer Personen überbelegt werden.
Darüber hinaus darf der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters Besuch in der Wohnung empfangen. Hat die andere Person die Absicht, sich dauerhaft in der Wohnung aufzuhalten, handelt es sich nicht um einen bloßen Besuch.
Ferner ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter im Falle der Untervermietung eine höhere Miete verlangen kann, wenn ihm sonst die Zustimmung zur Untervermietung nicht zuzumuten wäre. Die Zumutbarkeit muss stets im Einzelfall geprüft werden, sodass entsprechende Formularklauseln im Mietvertrag, die einen konkreten Mietzuschlag für den Fall der Untervermietung vorsehen, grundsätzlich unzulässig sind.
Überlässt der Mieter die Wohnung vertragswidrig einer anderen Person, kann der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses sowie zum Ersatz eines entstandenen Schadens berechtigt sein. Andererseits kann auch der Mieter zur Kündigung und zum Schadensersatz berechtigt sein, wenn der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung grundlos oder unberechtigt verweigert. Ist das Hauptmietverhältnis beendet und steht dem Vermieter ein Räumungsanspruch zu, kann er dieses auch gegen den Untermieter durchsetzen, selbst wenn der Untermietvertrag noch bestehen sollte.
Prüfung durch Fachleute empfohlen
Da bei der Untervermietung von Wohnraum regelmäßig viele verschiedene Aspekte des Einzelfalls zu prüfen sind, sollten Sie Ihren Sachverhalt durch uns prüfen lassen. Nehmen Sie dazu Kontakt zu uns auf!